某小區(qū)房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理
我公司對(duì)房屋建筑本體、公共部位、公共配套設(shè)備和設(shè)施加強(qiáng)日常養(yǎng)護(hù)和維修管理，并定期記錄在相應(yīng)表格中。
1、房屋建筑本體及公共部位：
每年年底或年初對(duì)房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)；
每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向業(yè)主或有關(guān)部門報(bào)告與建議；根據(jù)業(yè)主或有關(guān)部門的委托，組織維修工作；
在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差，易出問(wèn)題的部位重點(diǎn)檢查；每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；
每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對(duì)共用部位門窗做專項(xiàng)檢修1次；
業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視1次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時(shí)通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施；
巡檢有記錄；
巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)。
2、供配電系統(tǒng)
建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；
值班人員具備變配電運(yùn)行知識(shí)和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；
保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無(wú)積灰，配電柜表面無(wú)污漬；
每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并定時(shí)抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時(shí)處理；
每年委托專業(yè)單位對(duì)變壓器進(jìn)行1次測(cè)試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)；每年對(duì)變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測(cè)1次保安接地電阻；每年檢測(cè)1次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測(cè)2次配電房?jī)?nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測(cè)1次；
潮濕天氣時(shí)，采用安全有效措施，保持配電房?jī)?nèi)主要電器設(shè)備干燥；
每月檢測(cè)1次配電房?jī)?nèi)有無(wú)蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；
每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。
3、弱電系統(tǒng)
操作人員受過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；
工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對(duì)異常情況能及時(shí)識(shí)別；發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)處理；
有切實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃；保養(yǎng)、檢修及時(shí)；
對(duì)相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；
工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過(guò)授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；
分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。
4、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施
給水設(shè)施
飲用水水池（箱）半年消毒1次，操作人員具有相應(yīng)操作資格，按照程序操作，清洗時(shí)無(wú)二次污染，有嚴(yán)密的管理設(shè)施；水質(zhì)每6個(gè)月化驗(yàn)1次，有供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證，保持箱體完好，池體內(nèi)清潔，沒有對(duì)水質(zhì)構(gòu)成污染的因素；保持水池（箱）結(jié)構(gòu)完好，無(wú)滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時(shí)修補(bǔ)。經(jīng)常檢查保養(yǎng)水箱人孔、進(jìn)水管、溢水管、瀉水管、水位計(jì)、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對(duì)水質(zhì)產(chǎn)生污染；
保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每3個(gè)月（結(jié)合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運(yùn)行正常，每2小時(shí)巡查泵房1次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時(shí)維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動(dòng)的水泵，每月啟動(dòng)1次，保持水泵能正常運(yùn)行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤(rùn)滑靈活；每年對(duì)水泵機(jī)組清潔保養(yǎng)1次；泵房?jī)?nèi)設(shè)備2年后，每年翻新1次，并標(biāo)明各種標(biāo)志 ；每日填寫水泵運(yùn)行記錄，建檔備查；
每半年對(duì)共用明裝給水管道進(jìn)行1次全面檢查維修，對(duì)輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關(guān)，對(duì)出現(xiàn)故障的閥門及時(shí)修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活；
專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護(hù)，出現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)處理。
排水設(shè)施
*樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時(shí)更換，定期檢查，每3年全面更換1次；
*每周清掃1次以上排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長(zhǎng)的雜草；達(dá)到目視基本干凈無(wú)污漬、無(wú)雜草，排水暢通，無(wú)積水、臭味；
*每2個(gè)月對(duì)地下管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每季度對(duì)地下管井徹底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時(shí)地面豎警示牌，必要時(shí)加護(hù)攔。清理后達(dá)到目視管道內(nèi)壁無(wú)粘附物，井底無(wú)沉淀物，水面無(wú)漂浮物，水流暢通，井蓋上無(wú)污漬、污物。
5、智能化安保系統(tǒng)
每日進(jìn)行系統(tǒng)檢查，確保系統(tǒng)始終處于正常、安全運(yùn)行狀態(tài)。
*日檢：系統(tǒng)外觀：前端、終端傳輸線路信號(hào)日常檢查記錄；軟件測(cè)試。
*例檢：系統(tǒng)外觀：前端、終端傳輸線路信號(hào)傳輸階段性檢查、記錄；軟件測(cè)試。
*監(jiān)檢：對(duì)日常維護(hù)工作、例檢工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)其工作成果進(jìn)行測(cè)評(píng)。
制定維護(hù)計(jì)劃
*小修計(jì)劃：根據(jù)日常維護(hù)記錄、月檢記錄及報(bào)告，制定每季一次的小修計(jì)劃。
*中修計(jì)劃；根據(jù)季檢記錄及報(bào)告，年檢記錄及報(bào)告制定每年一次的中修計(jì)劃。
*大修計(jì)劃：根據(jù)年檢記錄及報(bào)告，制定每三年一次的大修計(jì)劃。
保安人員負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔中央監(jiān)控室及設(shè)備表面；每次交接班時(shí)檢查監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)異常情況立即報(bào)告管理服務(wù)中心并迅速聯(lián)系專業(yè)維修保養(yǎng)單位處理，同時(shí)立即采取人工保安補(bǔ)救措施。
6、電梯運(yùn)行與管理
A、電梯及其安全設(shè)施每周不少于1次進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對(duì)小區(qū)所有電梯進(jìn)行1次全面綜合檢查、清洗、潤(rùn)滑、修理、調(diào)整和測(cè)試；年度檢測(cè)由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊(cè)安全檢測(cè)員實(shí)施并簽署檢測(cè)報(bào)告；每臺(tái)電梯每隔2-3年必須進(jìn)行1次負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)，負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)由注冊(cè)安全檢測(cè)員實(shí)施并簽署試驗(yàn)報(bào)告。試驗(yàn)報(bào)告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門備案。
保持電梯機(jī)房清潔，每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機(jī)表面，地面無(wú)積灰，控制柜、主機(jī)表面無(wú)污漬；保持電梯機(jī)房消防設(shè)施完好；每年檢查2次電梯井底，清除垃圾雜物。
確定合理的電梯運(yùn)行時(shí)間，隨時(shí)監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，適時(shí)降溫、通風(fēng)、防雨，做好運(yùn)行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運(yùn)行情況，建檔備案。
電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對(duì)業(yè)主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容；住宅電梯年故障率低于5%。
制定緊急救援方案和操作程序，在接到報(bào)警信號(hào)20分鐘解救乘客、排除設(shè)備故障。
使用有關(guān)行政主管部門統(tǒng)一制定的《起重機(jī)械安全技術(shù)檔案（電梯類）》，對(duì)電梯逐臺(tái)建檔、建卡、注冊(cè)登記。
按照國(guó)家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準(zhǔn)用證。
B、工作程序
電梯維修保養(yǎng)管理：
*電梯主管工程師和電梯公司根據(jù)電梯安全維護(hù)操作規(guī)范，確定《電梯維修工崗位職責(zé)》。
*電梯例行保養(yǎng)：
①電梯公司維修組組長(zhǎng)每月初填寫該月《電梯保養(yǎng)時(shí)間安排》。
②對(duì)每棟電梯按照當(dāng)月《電梯保養(yǎng)時(shí)間安排表》中時(shí)間安排及《住宅區(qū)電梯定期保養(yǎng)與檢查記錄》的檢查項(xiàng)目，進(jìn)行例行保養(yǎng)工作。
③每次保養(yǎng)完畢填寫機(jī)房?jī)?nèi)的《住宅區(qū)電梯定期保養(yǎng)與檢查記錄》表。
*電梯維修管理
①電梯公司維修人員按照《電梯維修工崗位職責(zé)》的規(guī)定，參照《電梯維修保養(yǎng)工藝細(xì)則》中操作規(guī)范，對(duì)照《電梯季檢報(bào)告書》中對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的要求對(duì)電梯進(jìn)行維修。
②電梯的大、中、小修和急修的定義及項(xiàng)目分類按照《電梯維修質(zhì)量檢驗(yàn)制度》確定。
③電梯的小修工作由電梯公司駐點(diǎn)維修組進(jìn)行，組長(zhǎng)對(duì)維修質(zhì)量負(fù)責(zé)。電梯維修過(guò)程中需停梯時(shí)應(yīng)通知中央值班調(diào)度室，經(jīng)中央值班調(diào)度室同意后方可停梯維修。
④電梯的中修工作由電梯公司駐點(diǎn)維修組組長(zhǎng)根據(jù)電梯狀況提出書面申請(qǐng)報(bào)主管工程師和電梯公司審查，由電梯公司調(diào)配技術(shù)力量和人員配合實(shí)施。
⑤電梯的大修工作由電梯公司實(shí)施。
⑥由主管工程師及質(zhì)檢員進(jìn)行維修質(zhì)量檢查，對(duì)維修質(zhì)量不符合國(guó)際（GB10060-93）和《電梯季檢報(bào)告書》中要求時(shí)，應(yīng)限期兩周內(nèi)整改完畢。驗(yàn)收合格后電梯方可正常運(yùn)行。
⑦任何電梯維修完畢后由維修組填寫《電梯維修記錄表》。
7、道路、停車場(chǎng)（車棚、車庫(kù)）及配套設(shè)施
加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按照合同約定實(shí)施；
保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；
設(shè)立報(bào)修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)；
按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；
停車場(chǎng)、棚、房完好無(wú)損，有大、中、小修計(jì)劃；
停車場(chǎng)內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無(wú)阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場(chǎng)規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。
標(biāo)準(zhǔn)與要求
維修人員在上門為業(yè)主提供維修服務(wù)之前，應(yīng)做到"五個(gè)準(zhǔn)備"和"三個(gè)統(tǒng)一"，即：準(zhǔn)備一雙鞋套、一塊抹布、一塊施工布、一把刷子和一個(gè)塑料袋（裝施工垃圾）；服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)統(tǒng)一和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一；
雨水井、污水井完好率99%；
路燈完好率99%；
報(bào)修處理及時(shí)率達(dá)到100%；
維修質(zhì)量合格率100%；
道路完好率99%；
業(yè)主基本滿意率達(dá)到95%；
急修服務(wù)注意，在最短時(shí)間內(nèi)修復(fù)。若不能，要有緊急處理措施，并對(duì)業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時(shí)承諾。小修原則上2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說(shuō)明和限時(shí)承諾。服務(wù)時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間順延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制）；
維修作業(yè)人員崗前崗中培訓(xùn)率達(dá)到100%；
管理區(qū)域內(nèi)房屋外觀完好、整潔。房屋完好率99%；
管理區(qū)域內(nèi)幢號(hào)、單元號(hào)有明顯標(biāo)志，有完善的區(qū)域指示標(biāo)識(shí)；
管理區(qū)域內(nèi)無(wú)亂搭、亂建現(xiàn)象，無(wú)違章裝修；
房屋檔案齊全，管理完善；
公共設(shè)施、設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患；
管理區(qū)域內(nèi)生活用水有嚴(yán)密的管理措施，無(wú)二次水污染發(fā)生。水質(zhì)檢驗(yàn)合格；
?
?
